BGH kippt die Drei-Angebote-Regel für Handwerker-Aufträge

Der Fall: Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern plante eine Reihe von Reparaturen und Modernisierungen. Eine Mehrheit der Eigentümer entschied sich dafür, die Aufträge an Handwerksunternehmen zu vergeben, mit denen die Gemeinschaft in der Vergangenheit bereits gute Erfahrungen gemacht hatte.

Dagegen klagten mehrere Miteigentümer der Gemeinschaft. Sie monierten, es hätten vor der Auftragsvergabe weitere Vergleichsangebote eingeholt werden müssen. Der Streit um die Baumaßnahmen im Wert von insgesamt knapp 10.000 Euro ging bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).

Das Urteil: Der BGH entschied im Sinne der Mehrheit der Eigentümer. Damit widersprach er der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären. Eine solche Pflicht bestehe nicht, so der BGH.

Vielmehr komme es auf den Einzelfall an, betonten die Richter. Grundsätzlich müsse eine ordnungsmäßige Verwaltung sichergestellt werden. Dafür sei nicht die Zahl der Angebote ausschlaggebend. Die bisherige „Drei-Angebote-Regel“ sage schließlich über die Eignung und den marktgerechten Preis eines einzelnen Angebots nichts aus. Entscheidend sei vielmehr die Frage, ob die vorliegenden Informationen für eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung ausreichen.

Das Gericht nannte mehrere Fälle, in denen auf Vergleichsangebote verzichtet werden kann:

• Es ist eine Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige erfolgt.
• Die Maßnahme ist dringlich.
• Andere ortsnahe Handwerker sind nicht verfügbar.
• Oder, wie im vorliegenden Fall: Der einzige Anbieter war schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig.

In diesem Fall hatten die klagenden Eigentümer weder die Eignung der Auftragnehmer, noch die Preise als unangemessen bezweifelt, sondern sich nur auf die fehlenden Vergleichsangebote gestützt. Das reichte nach Ansicht des BGH nicht aus. (Urteil vom 27. März 2026, Az. V ZR 7/25)