Bundesgerichtshof stoppt Abzug „neu für alt“ bei Baumängeln

Der Fall: Ein Fahrsilo vor Gericht

Vor dem BGH ging es um ein mangelhaftes Fahrsilo – eine große, befahrbare Betonfläche zur Lagerung von Grünfutter auf einem Bauernhof. Das Silo hatte Risse und war undicht. Der Bauer setzte dem Baubetrieb eine Frist zur Nachbesserung.

Nach Ablauf der Frist beauftragte der Bauer ein anderes Unternehmen mit dem Neubau. Die Kosten dafür verlangte er vom Baubetrieb – rund 120.000 Euro. Der Fall landete vor Gericht.

• Urteil Nr. 1: Das Landgericht Ansbach sprach dem Bauern den vollen Kostenersatz zu.
• Urteil Nr. 2: Das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg kürzte den Betrag jedoch um ein Drittel. Es argumentierte mit „neu für alt“. Das Fahrsilo habe eine Lebensdauer von 16 Jahren. Da die Mängelbeseitigung erst nach fünf Jahren erfolgte, würde der Bauer von den fünf durch den Neubau gewonnenen Jahren profitieren. Würde der Baubetrieb die vollen Kosten übernehmen, stünde der Bauer da besser als ohne Schaden. „Diesen Vorteil hat das Gericht dem Bauern angerechnet und die Kostenerstattung um ein Drittel gekürzt, auf rund 80.000 Euro“, verdeutlicht Rechtsanwalt Oliver Koos.
• Urteil Nr. 3: Der BGH hob die Entscheidung des OLG auf. Der Bauer habe Anspruch auf den vollen Kostenersatz. „Neu für alt“ gelte nicht für Verträge, die nach 2001 geschlossen wurden. (Urteil vom 27. November 2025, Az. VII ZR 112/24)

BGH: Kein Vorteilsausgleich im neuen Werkvertragsrecht

Das hatte der BGH bisher anders entschieden – und die Mängelbeseitigungskosten wegen „neu für alt“ gekürzt. Wieso nun diese Kehrtwende? Das Gericht begründet das selbst: mit einer Änderung des Schuldrechts Anfang 2002. „Damals wurden die Mängelrechte im Werkvertragsrecht grundlegend überarbeitet“, erklärt Koos.

Seitdem haben Auftragnehmer alle notwendigen Kosten der Mängelbeseitigung zu tragen – ohne Abzug „neu für alt“. „Die Mängelrechte im BGB machen dabei keinen Unterschied, wann ein Mangel erkannt, gerügt oder beseitigt wird.“

Aber diese Reform liegt 24 Jahre zurück: Warum entscheiden Gerichte wie das OLG Nürnberg in diesem Fall noch immer nach altem Recht? „Die Gerichte haben sich an der BGH-Rechtsprechung orientiert, und in der ging es bisher immer nur um alte Verträge“, so Koos. Der Fahrsilo-Fall sei der erste Streitfall nach neuem Recht, der es bis zum BGH geschafft hat.

Was das Urteil für Handwerker bedeutet

Für Bauhandwerker hat das Urteil Folgen: Sie sollten Mängel auf Aufforderung zügig selbst beseitigen, rät Koos. Wer abwartet, zahle am Ende mehr. Nicht nur, weil „neu für alt“ nicht mehr gilt. Sondern auch für steigende Preise und Löhne, vielleicht auch für die Gewinnmarge, falls ein anderes Unternehmen übernimmt.

Zudem sollten Betriebe prüfen, ob sie die Kosten der Mängelbeseitigung nicht doch noch mindern können. Koos sieht dafür zwei mögliche Gründe, die nicht vom BGH-Urteil betroffen sind:

• Sowieso-Kosten: „Das sind Mehrkosten für Leistungen, die nicht im Auftrag enthalten waren, aber bei einer mangelfreien Ausführung angefallen wären“, erläutert der Rechtsanwalt.
• Planungsfehler: Auch ein Mitverschulden des Auftraggebers könne die Erstattungspflicht mindern, etwa durch fehlerhafte Planung.

Tipp: Wer einen Mangel beseitigt, sollte klarstellen, dass dies aus Kulanz geschieht, rät Koos. „Dann gilt das nicht als Anerkenntnis des Mangels. Das verhindert, dass die Gewährleistungsfrist erneut beginnt.“

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