Immobilien: Bei möglicher Sanierung keine höhere Abschreibung

Wer eine eigene Immobilie für seinen Handwerksbetrieb nutzt oder vermietet, kann die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer abschreiben. In vielen Fällen beträgt die lineare Abschreibung zwei Prozent pro Jahr; nach 50 Jahren ist die Immobilie vollständig abgeschrieben.

Doch es gibt Fälle mit kürzerer Nutzungsdauer. Dann kann der Eigentümer der Immobilie eine höhere jährliche Abschreibung geltend machen. Dafür muss er durch ein Gutachten nachweisen, dass bauliche Mängel, eine intensive Nutzung oder andere Gründe zu einer kürzeren Restnutzungsdauer führen. Ein anderer anerkannter Grund wäre es, wenn die Immobilie in absehbarer Zeit nicht mehr wirtschaftlich nutzbar ist.

Die Hürden für den Nachweis einer wirtschaftlich verkürzten Nutzungsdauer sind jedoch hoch, wie ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts München zeigt.

Der Fall: Unternehmer plant Abriss der Immobilie

Ein Unternehmen hat eine Immobilie erworben und diese als Unterkunft für Asylbewerber für zehn Jahre vermietet. Für die Immobilie machte es jährlich zehn Prozent Abschreibungen für Aufwendungen (AfA) geltend. Nach einer Außenprüfung kam das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass diese höhere Abschreibung nicht gerechtfertigt sei. Das Unternehmen habe keine Nachweise vorgelegt, die eine Abweichung von den üblichen zwei Prozent AfA rechtfertigen würden.

Die Eigentümer der Immobilie legten daraufhin ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Dieser schätzte die Restnutzungsdauer der Immobilie auf zehn Jahre. Nach Ablauf des Mietvertrages für die Asylbewerberunterkunft lasse sich das Objekt nicht weiter nutzen. Die einzige wirtschaftliche Möglichkeit sei ein vollständiger Abriss und Neubau.

Das Finanzamt ließ sich darauf nicht ein. Der Fall landete vor Gericht.

Das Urteil: Sanierung ist eine Alternative

Das Gericht beauftragte ebenfalls einen Gutachter – und folgte dessen Einschätzung:

• Eine weitere Nutzung als Asylbewerberunterkunft sei von politischen Entwicklungen abhängig, jedoch nicht auszuschließen. Selbst wenn diese Nutzung nach zehn Jahren tatsächlich entfiele, sei die Immobilie noch als Hotel garni nutzbar. Dafür gäbe es in der Region eine entsprechende Nachfrage. Diese weitere Nutzung setze zwar eine Sanierung voraus, wäre aber wirtschaftlich tragfähig.
• Dass die Eigentümer der Immobilie sich die Sanierung nicht leisten und ein Hotel nicht führen können, lässt das Gericht nicht gelten: Bei der Prognose zur Weiternutzung komme es nicht auf den Steuerpflichtigen und seine Möglichkeiten an, sondern auf das Gebäude und seine mögliche, zweckgemäße Nutzung – in diesem Fall durch eine gewerbliche Vermietung.

Daher lehnte das Finanzgericht eine Verkürzung der Nutzungsdauer ab. (Urteil vom 10. April 2025, Az. 10 K 1531/21).