Mängel: Wann der Kunde die Schlussrate zahlen muss
Ein BGH-Urteil erlaubt Kunden, die Schlussrate bis zur Beseitigung aller Mängel komplett einzubehalten. Für Handwerksbetriebe gilt es nicht – solange sie einen Begriff meiden.
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Ein BGH-Urteil erlaubt Kunden, die Schlussrate bis zur Beseitigung aller Mängel komplett einzubehalten. Für Handwerksbetriebe gilt es nicht – solange sie einen Begriff meiden.
Das Werk ist fertig, der Kunde nimmt ab – doch im Protokoll stehen drei Kleinigkeiten. Muss er die Schlussrate jetzt zahlen? Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) sagt im Fall eines Bauträgers: Nein.
Vor dem BGH ging es um den Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Der Zahlungsplan im Vertrag sah vor: Die vorletzte Rate von 8,4 Prozent wurde bei „Bezugsfertigkeit“ fällig, die Schlussrate von 3,5 Prozent erst „nach vollständiger Fertigstellung“.
Bei der Abnahme entdeckte der Käufer kleinere Mängel: an der Schlafzimmertür, den Sockelleisten im Flur und den Wandfliesen im Bad. Während er auf die Beseitigung wartete, stellte der Bauträger die Schlussrechnung über rund 13.000 Euro. Der Käufer zahlte einen kleinen Teil sofort, behielt den Rest aber als Sicherheit ein. Der Streit landete vor Gericht.
Der Bauträger argumentierte vor dem BGH, die Fälligkeit der Raten richte sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Im Sinne der MaBV sei die Wohnung trotz der Mängel vollständig fertig, daher sei die Schlussrate sofort fällig.
Der BGH widersprach: Entscheidend sei, was im Vertrag steht und wie ein verständiger Auftraggeber dies versteht. Im konkreten Fall bedeute „bezugsfertig“ laut Vertrag: frei von wesentlichen Mängeln. Zudem schrieb der Vertrag bei Bezugsfertigkeit ein Abnahmeprotokoll vor und die Beseitigung der darin dokumentierten Mängel. Daraus dürfe der Auftraggeber schließen, dass „vollständige Fertigstellung“ mehr bedeutet: nicht nur das Erreichen der Abnahmereife, sondern die die Beseitigung aller protokollierten Mängel. Erst dann sei die Schlussrate fällig. (Urteil vom 22. April 2026, Az. VII ZR 88/25v)
„Der Begriff der ‚vollständigen Fertigstellung‘ als Voraussetzung für die Schlussrate betrifft grundsätzlich nur Bauträgerverträge“, erklärt Jannis Matkovic, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht bei SNP Schlawien in München. Normale Bauverträge zwischen Handwerkern und Kunden seien nicht betroffen.
Handwerker wären von dem Urteil nur betroffen, wenn sie als Bauträger mit ähnlicher Vertragsgestaltung auftreten – etwa bei der Veräußerung von Neubauten oder wenn sie Bestandsbauten kaufen, sanieren und weiterverkaufen.
Für Bauverträge gelten zwei entscheidende Punkte, erklärt Matkovic den Unterschied zum Bauträgervertrag:
Die Folge: Je größer die Mängel, desto weniger muss der Kunde zahlen, bis sie behoben sind.
Das unterscheidet Bauverträge vom Bauträgervertrag im BGH-Fall: Dort war die Schlussrate erst nach „vollständiger Fertigstellung“ fällig. Es ging nicht um einen Einbehalt für Mängel, sondern um die Fälligkeit der gesamten Rate – unabhängig von den tatsächlichen Kosten der Mängelbeseitigung.
Das Urteil könnte Handwerker dennoch betreffen, wenn sie in Bauverträgen die Formulierung „vollständige Fertigstellung“ verwenden. „Das könnte Kunden auf die Idee bringen, bei Mängeln die Zahlung komplett zurückzuhalten – auch wenn das Urteil diesen Fall nicht unmittelbar betrifft“, warnt Matkovic.
Ob ein Gericht dem folgen würde, sei fraglich, aber nicht völlig auszuschließen. „Man sollte dieses Risiko vermeiden und eine solche Formulierung nicht verwenden“, rät der Anwalt. „Für die Fälligkeit der Vergütung im Bauvertrag reicht die Abnahme völlig aus – mehr muss im Vertrag nicht stehen.“
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