Bauvertragsrecht: Abtauchen schützt Bauherren nicht vor Abnahme

Auf einen Blick:

• Künftig hilft es Bauherren nicht, sich durch Verschwinden vor der Abnahme zu drücken. Denn mit dem neuen Bauvertragsrecht wird zum Jahreswechsel die fiktive Abnahme gestärkt.
• Verweigert der Bauherr die Abnahme innerhalb der gesetzten Frist nicht wegen eines Mangels, gilt das Bauwerk als abgenommen.
• Die Abnahmefiktion greift nicht, sobald der Bauherr einen Mangel benennt. Erforderlich wird in so einem Fall eine Zustandsfeststellung.
• Der Unternehmer kann auf einer gemeinsamen Zustandsfeststellung bestehen.
• Kommt der Bauherr diesem Wunsch nicht nach, dann kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung einseitig vornehmen.

In der Regel fiebern Bauherren der Abnahme ebenso entgegen wie Auftragnehmer. Doch es geht auch anders. Manche Bauherren versuchen, die Abnahme möglichst weit hinauszuschieben. „Für Bauunternehmer ist das brandgefährlich“, sagt Philipp Mesenburg, Justiziar beim Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB). Schließlich sei die Abnahme für Auftragnehmer extrem wichtig. Dafür nennt der Jurist vier Gründe:

1. Erst mit der Abnahme hat der Auftragnehmer Anspruch auf Werklohnzahlung – Abschlagszahlungen ausgenommen.
2. Mit der Abnahme fängt die Gewährleistungsfrist an.
3. Der Auftragnehmer gibt mit der Abnahme die Gefahrtragung an den Bauherrn ab.
4. Die Beweislast für Mängel wechselt vom Auftragnehmer zum Bauherrn.

Künftig wird es Bauherren nicht mehr so einfach möglich sein, die Abnahme hinauszuzögern. Denn mit dem neuen Bauvertragsrecht wird zum 1. Januar 2017 die fiktive Abnahme gestärkt. „Nichts zu sagen, hilft deshalb künftig nicht mehr“, erläutert Mesenburg.

Geregelt sein wird die fiktive Abnahme vom kommenden Jahr an durch § 640 Absatz 2 BGB. Demnach gilt ein Werk künftig auch dann als abgenommen, wenn der Unternehmer dem Bauherrn nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Bauherr „die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.“ Der Mangel müsse also konkret benannt werden, so Mesenburg.

Ist der Bauherr ein Verbraucher, gelten etwas andere Regeln für die fiktive Abnahme. Denn sie ist nur möglich, wenn der Bauunternehmer den Verbraucher rechtzeitig und in der richtigen Form auf die Rechtsfolgen einer nicht erklärten Abnahme hinweist:

• Wann muss der Hinweis erfolgen? Zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme.
• Worauf muss der Unternehmer hinweisen? Dass die fiktive Abnahme möglich ist, wenn der Verbraucher die Abnahme nicht erklärt oder sie ohne Angabe von Mängeln verweigert.
• Welcher Form bedarf der Hinweis? Der Textform.

Sobald der Bauherr einen Mangel benennt, greift die Abnahmefiktion nicht mehr. Erforderlich wird dann eine Zustandsfeststellung. Laut § 650g BGB kann der Unternehmer eine gemeinsame Zustandsfeststellung verlangen. Beteiligt sich der Bauherr daran, müssen beide Parteien anschließend die gemeinsame Zustandserklärung unterschreiben. Zudem ist sie laut Bauvertragsrecht mit dem Ausstellungsdatum zu versehen.

Kommt der Bauherr der gesetzten Frist unverschuldet nicht nach, kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung alleine vornehmen. „Die muss der Bauherr dann gegen sich gelten lassen“, erläutert Mesenburg die Folgen.

Auch für die einseitige Zustandsfeststellung hat der Gesetzgeber die formalen Kriterien festgelegt. Demnach muss sie neben der Unterschrift des Unternehmers auch das Ausstellungsdatum beinhalten. Hinzu kommt eine Pflicht für den Bauunternehmer: Er muss dem Bauherrn die einseitige Zustandsfeststellung zur Verfügung stellen.

Für den Fall, dass ein offenkundiger Mangel bei der Zustandsfeststellung nicht angegeben wurde, gilt künftig Folgendes:

• Grundsätzlich wird angenommen, dass dieser Mangel erst nach der Zustandsfeststellung aufgetreten ist und dass er vom Bauherrn verursacht wurde.
• Das gilt allerdings nicht, wenn der besagte Mangel nicht vom Bauherrn verursacht worden sein kann. Als Beispiel nennt Mesenburg etwa ein schief gegossenes Fundament.

Unterm Strich erachtet Justiziar Philipp Mesenburg die Regelungen zu Abnahmefiktion und Zustandsfeststellung als gut. „Sie hätte aber an manchen Stellen noch besser sein können“, so der Jurist. Damit meint er etwa, dass die Nennung eines unwesentlichen Mangels ausreicht, um die Fiktion zu verhindern. Hier wäre aus Sicht des Zentralverbands des Deutschen Baugewerbes eine Beschränkung auf wesentliche Mängel wünschenswert gewesen.